Vergunning en meldingsplicht: wat verandert er?

In Vlaanderen is de regelgeving rond de vergunning-, melding- en vrijstellingsplicht voor verbouwingen op het punt ingrijpend te veranderen. Zo zal er voor een aantal kleine verbouwingen die vroeger vergunningsplichtig waren, geen vergunning meer nodig zijn en gaat ook de meldingsplicht op de schop. We geven een overzicht.

 

Hoe is de situatie nu?

In Vlaanderen vallen bouw- en renovatiewerken momenteel onder één van drie regimes:

• vergunningsplichtige werken,
• meldingsplichtige werken, of
• vrijgestelde werken.

De basis ligt in het Omgevingsvergunningsdecreet en het Omgevingsvergunningsbesluit, die sinds 2017 de vroegere stedenbouwkundige vergunning en milieuvergunning hebben samengebracht. Elke bouwactiviteit moet dus worden getoetst aan dit kader.

Tip
Informeer je altijd bij de dienst ruimtelijke ordening van je stad of gemeente. Zij kunnen strengere voorwaarden of specifieke verkavelingsvoorschriften hanteren. Zo vermijd je dat je onbewust tegen de regels ingaat.

Een meldingsplicht 

De meldingsplicht is een lichte administratieve procedure die geldt voor werken met een beperkte ruimtelijke of bouwkundige impact, waarbij een volledige vergunning niet nodig wordt geacht, maar de overheid  wél op de hoogte moet worden gebracht.

Een melding houdt in dat je via het Omgevingsloket een kennisgeving indient met plannen, foto’s en beschrijving. De gemeente neemt akte van je melding, meestal binnen 20 dagen, maar geeft geen expliciete toestemming of weigering. Je mag pas starten na ontvangst van de aktename.

Voor welke werken?

• Aangebouwd bijgebouw of uitbreiding aan een woning tot maximaal 40 m², met een hoogte van max. 4 m; op minstens 3 m van de zijdelingse en 2 m van de achterste perceelgrens; niet dieper dan de aanpalende woning.
• Vrijstaand bijgebouw, carport, tuinhuis of overkapping met een totale oppervlakte van maximaal 40 m² (samen met andere bijgebouwen), hoogte max. 4,5 m (op de nok), en op max. 30 m van de woning; op minstens 3 m van de perceelgrenzen. 
  • Zodra je 40 m² overschrijdt met alle bijgebouwen samen, is het niet meer meldingsplichtig, maar vergunningsplichtig.
• Aanleg van verhardingen (zoals opritten, terrassen of tuinpaden) met een totale oppervlakte tussen 80 m² en 200 m², gelegen binnen 30 m van de woning en zonder reliëfswijziging van meer dan 0,5 m.
• Plaatsing van omheiningen langs de straatzijde van de woning, met een hoogte van max. 2 m en open of deels doorzichtig karakter (zoals draadafsluitingen).
• Dakverhoging zonder volumetoename, bijvoorbeeld om isolatie of een dakkapel toe te voegen, binnen de contouren van het bestaande dak.
• Wijziging van gevelbekleding of buitenschrijnwerk kunnen meldingsplichtig zijn in bepaalde zones, maar zijn dat meestal niet wanneer de werken geen invloed hebben op stabiliteit of uitzicht.
• Plaatsing van technische installaties, zoals airco’s, warmtepompen of zonnepanelen op een plat dak, binnen de geldende geluids- en plaatsingsnormen.

Tip
“Maximaal 40 m² aan bijgebouwen, alle bijgebouwen samen” betekent dat de som van alle overdekte constructies (bestaande + nieuwe) samen niet meer dan 40 m² mag bedragen. Verhardingen zoals terrassen, paden en opritten, vallen daar niet onder en zijn een aparte categorie. Een perceel kan dus perfect 40 m² aan bijgebouwen hebben (vrijgesteld/meldingsplichtig) én 80 m² verharding hebben (vrijgesteld) zonder dat de één invloed heeft op de berekening van de ander.

Een omgevingsvergunning

Een omgevingsvergunning is een formele toelating van het gemeentebestuur (of in sommige gevallen de provincie of Vlaanderen) om een bouwactiviteit uit te voeren. Ze is verplicht voor alle werken die een invloed hebben op de stabiliteit, het volume, de bestemming of de omgeving van een gebouw.

De aanvraag gebeurt digitaal via het Omgevingsloket. Vaak moet ook een architect worden ingeschakeld, tenzij het gaat om eenvoudige constructies zonder stabiliteitswijziging. De gemeente beoordeelt of het project verenigbaar is met ruimtelijke plannen, verkavelingsvoorschriften en de “goede ruimtelijke ordening”.

Voor welke werken?

• Nieuwbouw: het oprichten van een nieuw hoofd- of bijgebouw.
• Uitbreiding van een bestaande woning die verder gaat dan de meldingsgrenzen (bijvoorbeeld een aanbouw van meer dan 40 m², of dichter dan 3 m van de perceelgrens).
• Plaatsing van grotere vrijstaande gebouwen die het volume of uitzicht van het perceel aanzienlijk beïnvloeden, zoals:
  • een tuinberging of carport groter dan 40 m² (of waardoor de totale som van bijgebouwen > 40 m² wordt),
  • een zwembad groter dan 80 m² of niet-aanpalend aan de woning,
  • een bijgebouw hoger dan 4,5 m op de nok.
• Aanleg van verhardingen die de vrijstellings- of meldingsgrenzen overschrijden, bijvoorbeeld:
  • verhardingen groter dan 200 m²,
  • verhardingen in voortuinen of beschermde zones,
  • verhardingen waarbij het reliëf meer dan 0,5 m wordt aangepast.
• Plaatsing van omheiningen langs de straatzijde van de woning, met een hoogte van meer dan 2 m en/of wanneer ze niet open is aan de straatzijde (bv. een volledig gesloten houten wand of betonnen muur in de voortuin)
• Plaatsing van gevelisolatie en -bekleding aan de straatzijde van een gebouw.
• Wijziging van structurele elementen, zoals het verwijderen van draagmuren of het verhogen van verdiepingen, maar ook volumetoename of wijziging van openingen voor ramen.
• Wijziging van het aantal woongelegenheden, zoals een gezinswoning omvormen tot appartementen of omgekeerd.
• Ingrepen aan beschermd erfgoed of in beschermde stads- en dorpszones.
• Wijziging van de hoofdfunctie van een gebouw, bijvoorbeeld van wonen naar kantoor of handelsruimte. Ben je bijvoorbeeld van plan om je tuinhuis op termijn om te bouwen tot tiny house of kantoorruimte? Dan moet je altijd een vergunning aanvragen en een architect onder de arm nemen.
• Plaatsing van technische installaties zoals (stekker)zonnepanelen op gevels of balkons.
• De aanleg van wadi’s wordt beschouwd als een terreinaanleg met reliëfwijziging, en is dus vergunningsplichtig tenzij het om zeer beperkte graafwerken gaat.
• Plaatsing van ondergrondse regenwaterputten of infiltratievoorzieningen die niet voldoen aan de vrijstellingsvoorwaarden, bijvoorbeeld:
  • in de voortuin of meer dan 30 m van de woning,
  • met een reliëfwijziging van meer dan 0,5 m,
  • of wanneer de installatie boven het maaiveld zichtbaar is.

Wanneer moet je een architect raadplegen?

Voor meldingsplichtige werken is vrijwel nooit een architect vereist. Voor vergunningsplichtige werken is het afhankelijk van de aard en complexiteit van de werken. Een architect is over het algemeen verplicht zodra het project de stabiliteit, structuur of het volume van het gebouw wijzigt, of als het gaat om nieuwbouw of een ingrijpende uitbreiding.

Concreet: bij het bouwen van een nieuwe woning of bijgebouw, het wijzigen van dragende muren, het toevoegen van verdiepingen, het wijzigen van het dakvolume, of het ombouwen van functies ( zoals zolder tot woonruimte) is een architect vereist.

Enkel bij zeer beperkte werken zonder structurele impact, zoals het plaatsen van een bijgebouw met een kroonlijsthoogte van max. 3 m en een nokhoogte van max. 4,5 m, een terras, een open afsluiting of een gevelwijziging zonder stabiliteitswijziging, mag het zonder architect. 

Vrijgestelde werken

Ten slotte zijn er werken die volledig vrijgesteld zijn van zowel vergunning als melding. Dit zijn de kleinschalige werken met verwaarloosbare impact op de omgeving. Denk aan het plaatsen van een tuinomheining tot 2 m hoog, een klein tuinhuis tot 40 m² in de achtertuin of het plaatsen van zonnepanelen op het dak van een bestaande woning.

Je mag ook kleine verhardingen zonder vergunning of melding aanleggen, als ze liggen in de zij- of achtertuin (binnen 30 m van de woning) en een totale oppervlakte van niet meer dan 80 m² bedragen. Het reliëf mag niet meer dan 0,5 m wijzigen. Ook omheiningen zijn volledig vrijgesteld als ze lager zijn dan 2 m en worden geplaatst in de zij- of achtertuin van een woning (dus niet in de voortuin).

Verder valt de plaatsing van ondergrondse regenwaterputten en infiltratievoorzieningen zoals wadi's in de zij- of achtertuin ook onder vrijgestelde werken. De plaatsing moet binnen 30 m van de woning gebeuren, waarbij het reliëf maximaal 0,5 m wijzigt en de constructie niet zichtbaar is boven het maaiveld. Zodra één van de voorwaarden niet wordt gehaald (bijvoorbeeld reliëfwijziging te groot of zichtbare bovenbouw), wordt het vergunningsplichtig.

 

Wat verandert er nu precies?

De hierboven beschreven regelgeving wordt in de nabije toekomst hervormd om vooral duidelijker te zijn en minder administratieve rompslomp mee te dragen. Vandaag ervaren veel mensen de grens tussen “vergunning”, “melding” en “vrijstelling” als onduidelijk. Kleine verbouwingen botsen vaak op dezelfde papierberg als grote projecten, terwijl het ruimtelijk effect miniem is.

Afschaffing van de meldingsplicht

De meldingsplicht verdwijnt grotendeels uit de regelgeving. Vandaag vormt die nog een tussencategorie tussen vrijstelling en vergunning, maar na de hervorming zal een werk ofwel:

• vrijgesteld zijn (dus geen administratieve handeling meer vereist), ofwel
• vergunningsplichtig blijven (met een vereenvoudigde of gewone procedure).

Dat betekent dat voor heel wat kleine verbouwingen zoals gevelwerken of beperkte uitbreidingen en tuinoverkappingen geen melding meer nodig zal zijn. De overheid voorziet wel dat de vrijstelling aan duidelijke en uniforme voorwaarden wordt gekoppeld, zodat er geen interpretatieverschillen meer zijn tussen gemeenten.

Uitbreiding van vrijgestelde werken

De lijst van werken die vrijgesteld zijn van vergunning wordt sterk uitgebreid. Onder meer volgende types werken zouden vrijgesteld worden:

Binnenverbouwingen zonder invloed op de stabiliteit of het uitzicht van het gebouw

Voor louter niet-structurele binnenwerken (vloeren, keuken, badkamer, elektriciteit, leidingen) is er nu ook een vrijstelling, maar de regelgeving vermeldt die niet expliciet per type handeling. Ze worden onder “werken zonder ruimtelijke impact” geschaard. In de praktijk is er dus een grijs gebied: als de ambtenaar oordeelt dat er toch een invloed op de stabiliteit of functie is, kan er toch vergunning gevraagd worden.

Binnenverbouwingen zonder stabiliteitsimpact worden in de toekomst dus expliciet en uniform vrijgesteld. Dat haalt de onzekerheid weg. Zodra de werken echter impact hebben op de stabiliteit (bijvoorbeeld het verwijderen van dragende muren), geldt de vrijstelling niet meer en is een omgevingsvergunning mét architect vereist.

Gevelisolatie en -bekleding, ook aan straatzijde

Vandaag is gevelisolatie aan de straatzijde vaak nog vergunningsplichtig, omdat ze het uitzicht van het gebouw wijzigt en soms de bouwlijn beïnvloedt. In de nieuwe regeling wordt dat eenvoudiger: alle gevelisolatie (tot een dikte van 26 cm) en -bekleding, ook aan straatzijde, zal vrijgesteld zijn zolang er geen volumetoename buiten de bestaande gevelvlakken is en de werken geen structurele wijziging veroorzaken, en dat de rooilijn niet wordt overschreden.

De bedoeling is om energierenovaties te versnellen zonder administratieve drempels, zolang de oorspronkelijke bouwcontouren behouden blijven.

Zonnepanelen en andere kleinschalige energievoorzieningen

Vandaag zijn zonnepanelen op hellende daken al vrijgesteld. Op platte daken zijn ze ook al vrijgesteld, zolang ze minder dan 1 m boven het dak uitsteken en niet voorbij de dakrand reiken. In de nieuwe regeling blijft dat zo, maar wordt de vrijstelling uitgebreid naar panelen op gevels en balkons, zodat alle kleine PV-installaties voortaan gelijk behandeld worden.

Onder “kleinschalige energievoorzieningen” vallen ook zonneboilers of warmtepompen met beperkte capaciteit, op voorwaarde dat ze geluids- en plaatsingsnormen respecteren.

Kleine tuinconstructies

Kleine tuinconstructies of overkappingen binnen redelijke afmetingen krijgen een ook een vrijstelling. “Redelijke afmetingen” betekent: beperkte hoogte (max. 3 à 3,5 m) en totale oppervlakte in lijn met de huidige vrijstellings- en meldingsgrenzen, dus max. 40 m² in totaal voor alle bijgebouwen samen en binnen 30 m van de woning.
Zodra de constructie groter of hoger wordt, of een afgesloten volume vormt, geldt opnieuw een vergunning.

Aanleg van infiltratievoorzieningen

Vandaag zijn zulke werken vaak vergunningsplichtig omdat ze het reliëf wijzigen, maar in de nieuwe regeling worden ze volledig vrijgesteld, zolang ze geen grote graafwerken of betonnen constructies boven maaiveld inhouden en niet in kwetsbare of beschermde zones liggen. De bedoeling is om wateropvang en hergebruik te stimuleren zonder administratieve drempels.

Dit zijn de relevantste wijzigingen voor bouw- en renovatiedossiers. De aangekondigde hervorming van de vergunningsplicht en meldingsplicht in Vlaanderen richt ook op andere categorieën van stedenbouwkundige handelingen, waaronder openbare infrastructuurwerken en landbouwactiviteiten.

Uniformering en digitalisering

Vandaag verschillen interpretaties soms van gemeente tot gemeente. De hervorming moet komaf maken met die verschillen: er komt één uniform Vlaams kader met vaste categorieën. Gemeenten zullen dus niet langer kunnen afwijken van de vrijstellingsregels. Daarnaast wordt het Omgevingsloket vereenvoudigd en meer digitaal toegankelijk gemaakt. Wie nog een vergunning nodig heeft, zal een gestroomlijnde procedure doorlopen met kortere doorlooptijden.

Tip
vrijgesteld betekent niet “zonder regels”. De werken moeten nog steeds conform ruimtelijke ordening, bouwvoorschriften en veiligheidsnormen gebeuren.

Wanneer en wat nog onzeker is

De hervorming is goedgekeurd door de Vlaamse Regering in principe, maar moet nog door adviesraden en daarna door het parlement. De verwachte inwerkingtreding is voorzien voor eind 2025, al kan dat nog schuiven afhankelijk van de adviezen en uitvoeringsbesluiten. Tot dan blijven de huidige regels (met vergunningsplicht, meldingsplicht en vrijstellingen) gewoon van kracht. Wanneer de hervorming van kracht is, zou er ook sprake zijn van overgangsmaatregelen voor lopende dossiers.

Brussel en Wallonië

Brussel

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is bij bouw- of verbouwingswerken in de regel een stedenbouwkundige vergunning (vergelijkbaar met een omgevingsvergunning) vereist. Er is geen algemeen meldingssysteem zoals in Vlaanderen met aparte “melding”-categorie: de regel is dat de vergunning vooraf wordt aangevraagd en goedgekeurd voordat de werken kunnen starten. Voor aanvragen werkt men digitaal via het platform MyPermit Urban.

Het gaat dan bijvoorbeeld over:

• Het bouwen van een nieuw gebouw of uitbreiding van een bestaand gebouw.
• Een verandering van functie van een gebouw (bv. van woonhuis naar commerciële ruimte).
• De aanleg of wijziging van vaste constructies of installaties die het uitzicht of de stabiliteit van het gebouw beïnvloeden.
• Het plaatsen van technische installaties, tenzij specifieke vrijstellingsregels van toepassing zijn.

Wallonië

In Wallonië geldt dat veel werken, zoals nieuwbouw, verbouw, functieverandering of aanleg van vaste constructies, onder de verplichting vallen om een "permis d’urbanisme" (bouwvergunning) aan te vragen vóór aanvang van de werken. Wel is er de laatste tijd een hervorming gestart (vanaf mei 2025) waarbij bepaalde kleinere werken voortaan zonder vergunning kunnen worden uitgevoerd, ter vereenvoudiging.

In Wallonië is er niet standaard sprake van een aparte “melding”-categorie voor werken; het onderscheid is vooral tussen “vergunning vereist” of “vergunning niet vereist/uitgesloten” (vrijstelling). Dus eerder een tweedeling dan drie regimes zoals in Vlaanderen.

Voorbeelden van vergunningsplichtige werken:

• De constructie of grote renovatie van een gebouw, bijvoorbeeld een nieuwe woning of uitbreiding.
• Verandering van bestemming of gebruik van een gebouw (bv. wonen naar kantoor, of opslag naar woning).
• Plaatsing van grote vaste installaties of constructies, of belangrijke grondwerken zoals grote terrasseringen. 
• Installaties zoals zonne-energievoorzieningen, indien buiten de vrijstellingsvoorwaarden.